פסק-דין בתיק עת"מ 41750-03-10

העותרות מחזיקות בחמש תחנות דלק בתחומי המשיבה, והן הגישו את העתירה שתכליתה היא שיוצהר כי תעריפי הארנונה לתחנות דלק שנקבעו בצו הארנונה של המשיבה לשנת 2010 (" צו הארנונה") חורגים מן המותר על פי תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 1993) תשנ"ג-1993 (" תקנות ההסדרים"), וכי על המשיבה לחייב בתחנות הדלק של העותרות בגין קרקע שאינה מבונה על פי תעריף שאינו עולה התעריף המרבי המותר בחיוב עבור קרקע תפוסה, ולא בהתאם לתעריף שנקבע בצו הארנונה.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טענות הצדדים, ולאחר ששקלתי אותן, הגעתי לכלל מסקנה שדין העתירה להתקבל.

סעיף 4.5 של צו הארנונה מפרט את התעריפים שיחולו לגבי "נכסים מיוחדים". ביחס לתחנות דלק נקבע באותו סעיף תעריף מדורג, לכל מטר מרובע, כדלקמן:

עד 500 מ"ר                      -        136.54 ש"ח

מ-501 מ"ר עד 1000 מ"ר     -      106.31 ש"ח

מ-1001 מ"ר עד 2000 מ"ר   -       47.74 ש"ח

מ-2001 מ"ר                      -        28.58 ש"ח

ועוד נאמר בצו הארנונה כי: " תחנות דלק תשלמנה בעד הקרקע התפוסה על ידיהם, בעד מבנים ומתקנים המשמשים לאחסנת דלק ושמנים ושיווקם ובעד משרדי התחנה בכל האזורים ובכל סוגי המבנים למטר מרובע לשנה לפי התעריפים המפורטים לעיל. ככל שקיימים בתחום תחנת דלק מבנים או סככות המשמשים לצרכים אחרים, כגון: מזנון, מסעדה, תחנת סיכה וכל מבנה אחר שאינו משמש את התחנה ואופיה העסקי - יחויבו בגינם תעריפי ארנונה על פי התעריפים שנקבעו בהתאם למהות השימוש" (ההדגשה הוספה, א"ק ).

העותרות טוענות שהארנונה שהוטלה על תחנות הדלק שלהן מכוח צו הארנונה מחייבת באותו תעריף הן את המבנים והן קרקע שאינה בנויה, וכפועל יוצא מכך החיוב בגין קרקע שאינה בנויה בתחום התחנה עולה על התעריף המירבי המותר בהתאם לתקנות ההסדרים בגין "קרקע תפוסה". במילים אחרות, על המשיבה לשום בנפרד, ועל פי תעריפים שונים, את המבנים המצויים בתחנות דלק ואת הקרקע הבלתי בנויה בשטחן, כאשר את המבנים יש לשום לפי תעריף לתחנות דלק, ואת הקרקע לפי תעריף של "קרקע תפוסה" הנמוך מן התעריף החל על תחנות דלק.

נוסחו של סעיף 4.5 של צו הארנונה תומך בטענתן העיקרית של העותרות, שהמשיבה מחייבת בתעריף אחיד, חובק כול, את כל השטח של תחנות הדלק, מבלי להבחין בין החלק הבנוי לבין החלק שאינו כזה. את זאת אין למשיבה סמכות חוקית לעשות לפי תקנות ההסדרים, וממילא שיש לקבל את טענות העותרות בעניין זה.

ההגדרות הרלוונטיות לענייננו מצויות בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (" הפקודה"), ולפיהן: "" בניין" - כל מבנה שבתחום העירייה, או חלק ממנו לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו אם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו;

...

"קרקע תפוסה" - כל קרקע שבתחום העירייה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים ומחזיקים אותה לא יחד עם בניין;"

הגדרות זהות מצויות גם בסעיפים 1.1.2 ו-1.1.4 של צו הארנונה.

בע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ  נ' עיריית בני ברק, (טרם פורסם, 30.8.06) (" עניין דור אנרגיה") נדרש בית המשפט לסוגיה דומה לזו שבפנינו. באותו עניין עמדה לדיון, בין השאר, הגדרת תחנת דלק בצו הארנונה של המשיבה, שלפיה תחנת דלק " הינה כל השטח עליו מצויה תחנת הדלק, לרבות קרקע תפוסה (ההדגשה הוספה, א"ק) , רציפי משאבות, סככות ומבני עזר המשרתים את התחנה, תחנות שירות לרכב, סיכה, רחיצה וכד'".

לאחר שבחן את ההגדרה הגיע בית המשפט למסקנה, על יסוד הגדרות המונחים "בניין" ו"קרקע תפוסה" בסעיף 269 לפקודה, שאת שטח הקרקע הבלתי מבונה בתחום תחנת הדלק יש לראות  כ"קרקע תפוסה" ולשום אותו בהתאם. עיקר הנמקתו של בית המשפט הייתה, שבאין קביעה של הרשות את השטח המרבי לקרקע שעיקר שימושה הוא עם המבנה, ושאז ניתן להתייחס לקרקע כזו כאל חלק מן הבניין ולשום אותה בהתאם, אזי יש לראות את הקרקע כקרקע תפוסה אשר, כהגדרת סעיף 269, " משתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם הבניין", ומעבר לכך וחשוב מזאת, היא קרקע שאיננה נכללת בהגדרת בניין. בית המשפט אף הוסיף וציין כי משנקבע בצו הארנונה שעמד לדיון באותו עניין שהגדרת תחנת דלק כוללת גם "קרקע תפוסה", הרי זאת "קביעה משפטית, המתאפשרת על פי סעיף 269, לפיה קרקע זו תסווג כקרקע תפוסה על פי גדריה בסעיף זה" (פסקה ט(6) של פסק הדין, ההדגשה במקור, א"ק).

התוצאה היא, אם כן, שהעותרות צודקות בטענתן שהוראת סעיף 4.5 של צו הארנונה, המחילה תעריף אחיד הן למבנים והן לשטח שאיננו מבונה, מביאה לתוצאה של החלת תעריף בלתי חוקי ביחס לשטח שאיננו מבונה, וזאת לאור הנתון, שאינו שנוי במחלוקת, שמקצת מן התעריפים המפורטים בסעיף 4.5 הנ"ל עולים על המותר ביחס ל"קרקע תפוסה" על פי תקנות ההסדרים.

העותרות טענו, ולא באה על כך הכחשה מצד המשיבה, שהתעריף המירבי לשנת 1994 ל"קרקע תפוסה" היה 25 ש"ח למ"ר ובהתחשב בהעלאות המותרות  הוא עמד בשנת 2010 על  47.61 ש"ח למ"ר. 

המשיבה טענה שיש לדחות את העתירה מטעמי שיהוי, התיישנות ומניעות, אלא שלטענות אלה אין בסיס מספיק. טענת שיהוי הועלתה - ונדחתה - גם בעניין דור אנרגיה ונימוקי דחייתה יפים אף לענייננו. עיקרו של נימוק הדחייה היה העדר חוקיות בגביית הארנונה, וכאמור, נוכח התוצאה שאני מגיע אליה, כוחו של נימוק זה יפה גם כאן. טענת המניעות גם היא אינה יכולה לשמש תשובה בפי המשיבה הן מפני שמדובר בגבייה בלתי חוקית והן מפני שהסעד שהתבקש הוא סעד הצהרתי שפועלו הוא מכאן ואילך, ולכן, אין בסיס מספיק לטענות של פגיעה באינטרס הציבורי (כגון שינוי בדיעבד של בסיס התקציב וכיוצא באלה).  מטעם דומה יש לדחות גם את טענת ההתיישנות.